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作为资金密集型的行业，不少人说过做房地产做到最后就是做金融。 金融杠杆，成为许多房企规模爆发的利器；但一旦出现资金链紧张，则会让企业深陷泥潭，甚至不得不断臂求生。 南都大数据研究院统计，2019年上半年，43家头部房企的有息负债已经高达4.7万亿，每年光利息就得还上几千亿。如泰禾集团等少数企业，就曾出现资金链紧绷而被迫抛售项目的情况。 高企的负债率是横在部分上市房企面前的一道关口。某种意义上说，把握好规模和负债的平衡，是企业的一项终极课题。
一方面，融资政策从紧，市场景气程度下降，房企的资金链将面临考验；另一方面，市场调整期到来，企业迎来“弯道超车”时机。 今年7月底，央行在北京召开的座谈会上，强调加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。 那么，何种负债水平对于房企而言是一个合理、可控的区间？2019年上半年真实情况如何？ 南都大数据研究院规模上市房企研究课题组以2019年半年报为数据依据，选取50家上市房企的有息负债、净负债率、资产负债率等总和指标为调研对象，揭示行业在财务及风险控制上的变化趋势。 5家房企有息负债超两千亿 在房企负债表中，房企的总负债中包含预收的购房款，并不能直接体现企业的负债情况。值得深究的是房企的有息负债，即企业负债当中需要支付利息的债务，更能体现房企真实的负债水平。 据南都大数据研究院统计，已公布的43家上市房企有息负债规模高达47084.04亿。即便按照7%的的平均融资成本来计算，每年要还的利息就超过3000亿。 其中恒大、碧桂园、融创、保利、万科5家房企的有息负债规模均超过2000亿元，恒大以超8000亿元的负债位居榜单之首。不过截止至今年6月底，恒大手持现金达到2880亿元是房企中最多的，净利润也是房企中最高。同时恒大超过3亿平方米的土地储备也在房企中位列第一。按照恒大的说法，充足的营运资金保证了该集团的正常营运。 500-1000亿（不包含）规模的有18家，300亿-500亿规模的有4家；低于300亿规模的有8家。 值得注意的是，虽然有息负债规模和融资成本高低影响企业利润率水平，但有息负债规模上涨的同时，不同规模企业的现金等价物也可能随之上涨。所以，如果看一家房企的资金链状况，还是要看偿债能力。 钢丝上跳舞？ 北大资源、泰禾净负债率超250% 净负债率是反映资产结构的指标，更能衡量房企的真实负债压力和杠杆水平。据南都大数据研究院统计，45家对外公布的房企中，北大资源、泰禾、融创、富力以超200%位居此次榜单前四。 由于短期需要偿还的债务过高，泰禾集团今年已经多次“卖子求生”，向世茂集团出售项目。但依然无法避免出现了高管出走的情况、融资成本也高达9.3%。 此外华发、佳兆业、中南建设、绿地、恒大、金融街等11家的净负债率在100%-200%（不包含）之间；荣盛、美的置业、金地、保利等14家的净负债率在70%-100%（不包含）之间；旭辉、金茂、世茂、龙湖、招商等12家净负债率在50%-70%（不包含）之间。华润、万科2家低于50%。 比如北大资源从去年同期560.48%降至294.6%；泰禾从372%降至258.4%。 值得注意的是，负债是个总和指标，净负债率高的企业未必风险大，因为在其负债结构中可能有大量的长期贷款，且有相应充足的抵押物业。净负债率低的企业也或许不能充分享受财务杠杆带来的股东的高回报。 哪些房企还在加杠杆？ 5家房企资产负债率超90% 资产负债率表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标，也反映债权人发放贷款的安全程度。 南都大数据研究院此次研究的房企中，中梁、北大资源、中南建设、建业、融创以超90%的资产负债率位居此次榜单前五，占比10.2%。 南都大数据研究院研究院发现，中型房企净负债率处于相对高位，究其原因，伴随行业集中度的进一步提升，中型房企纷纷抓住机会扩张规模、加快布局，往往会面临负债率提升；若过度注重资金安全，又会影响规模的扩张。 相较于去年同期，有15家房企的资产负债率略有下降，其中雅居乐降负债最明显，从2018年上半年的87.7%降至今年上半年的74.47%。此外，碧桂园、保利、绿地、招商、阳光城、泰禾、绿城等房企，在现有规模下“控速提质”，负债水平略有下降。 净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产，其中有息负债选取的是短期借款，一年内到期的长期借款、长期借款、应付票据和应付债券等之和。 2019年6月27日港币对人民币汇率约0.88 2018年06月30日港币对人民币汇率约0.84 原创南方都市报 |
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