恒大和碧桂园，谁更惨？

　　恒大地产集团有限公司近日连发多份报告显示，公司总负债已经达到了1.8338万亿元，目前公司总资产1.4685万亿元，已经资不抵债。

　　这是继中国恒大、恒大汽车和恒大物业三家公司后，第四家恒大系公司陷入资不抵债。

　　现在几乎可以说，恒大离“破产”，可能也就仅仅是一步之遥。

　　但就是这一步之遥，恒大可能永远也走不完。

　　报告显示，恒大地产2022年度净亏损人民币527.2亿元，截止2022年12月31日，流动负债合计1.6787万亿元，而公司的货币资金（包括现金及现金等价物和受限资金）总额为91.73亿元。

　　而截止2022年末，恒大地产还拥有土地储备1.7亿平方米；恒大地产表示，将集中全力推进复工复产和保交楼工作，争取各地和上下游合伙伙伴等各方的理解和支持，并且还会加大资产处置力度，努力盘活资金，进一步节约成本。

　　恒大地产表示，2021年受宏观经济环境、行业环境、融资环境多重不利因素叠加影响，陷入债务违约的流动性困境，受流动性危机持续影响，2022年度持续亏损且已资不抵债，公司正常生产经营受到重大影响。

　　此外，恒大地产还表示，公司因各种原因涉及多项诉讼及仲裁案件，上述情况表明可能存在导致对本公司持续经营能力产生重大疑虑的多项重大不确定性。

　　在恒大发表的这几份报告中，恒大一连用了多个“重大”，来形容目前公司所遇到的危机，而从实际情况来看，恒大目前所面临的问题，几乎是无解的。

　　报告显示，2022年全年恒大地产合约销售金额281.81亿元，截止2022年12月31日，公司拥有土地储备1.7亿平方米。

　　而这1.7亿平方米，恐怕也是恒大最后的底牌。

　　但同样，也有可能是压垮恒大的最后一根稻草。

　　恒大目前所期待的，当然是楼市升温，甚至是迎来一波上涨周期，这样恒大手中1.7亿平方米的土地储备，就是很好的资产，随着房价上涨，恒大手中的土地储备价格自然也会上涨，那么解决恒大债务问题，还是很有希望的。

　　但现在的问题是，恒大手里的这1.7亿平方米的土地储备，不仅可能不会涨，甚至大概率还会有跌的可能，而更坏的情况，是找不到卖家，找不到接盘侠。

　　土地资产和现金的最大不同之处在于，土地资产的价格有极高的不确定性，尤其是在今天房地产市场不断降温的当下，土地价格更是异常敏感。

　　如果房价继续下跌，或者楼市交易持续疲软，那么恒大手里1.7亿平方米的土地，很有可能会继续大跌，最终导致恒大陷入更大的债务危机中。

　　这样的例子，在日本和美国早已经发生过了。

　　如今恒大地产负债1.8万亿，总资产1.4万亿，如果土地价格持续下跌的话，那么恒大的总资产自然也会下跌，届时债务也只会越来越庞大，而这就是资产价格下跌所引起资产负债表衰退的最大因素。

　　重资产的地产商业模式，在今后可能行不通了，不仅行不通，甚至还会带来更多的风险。

　　如今恒大已经陷入了资不抵债，下一家爆雷的地产公司，会是谁？

　　碧桂园，是一个绕不开的话题。

　　碧桂园曾是国内销售额最高的民营房企，但如今由于多种因素导致的现金流短缺，它也面临违约的风险。

　　8月9日，碧桂园通过媒体承认未能如期偿付共计2250万美元的两笔美元债票息；8月10日，碧桂园发布公告，称受销售和再融资环境不利影响，上半年预计亏损450亿至550亿元，并承认面临阶段性的流动性压力。

　　碧桂园公告还提到，管理层对市场下行的深度、烈度、持续度估计不足，未能洞见地产市场供求关系已发生重大变化，对三、四线城市及更低城市投资比例过大、负债率压降速度不够等等。

　　这份公告，更多的像是一封“悔过书”。

　　诚然，对我们大多数普通人而言，似乎早已经知道房地产市场的供求关系发生了重大的变化，而房地产销售下行也只不过是时间关系，没理由，碧桂园这样一家如此庞大的房企，会缺乏如此浅显的“洞见”。

　　唯一能够解释的，就是房地产自身的经营模式，注定了风险和机遇并存。

　　现在，碧桂园公开自救，将全力以赴保交楼，积极化解阶段性流动压力，保障经营有序展开，加强特殊期的组织领导。

　　以碧桂园如今的体量，外人很难理解碧桂园会拿不出几千万美元的票息，更大可能是公司有其他的安排，例如债务重整前通常会停付债务本息。

　　从这个角度来看，至少碧桂园所面临的危机和风险，是非常确定的，现金流短缺以及高债务的经营模式，似乎注定会带来一定的风险。

　　2022年，是商品房市场有统计数据以来最大跌幅的一年，碧桂园和万科都算是顺利挺过这一年的民营房企，过往的基调认为今年会是房地产市场回暖的一年，但春江水暖鸭先知，如今碧桂园走到了今天这一步，似乎说明它对市场的感受，还并不“深刻”。

　　比恒大好上不少的是，碧桂园的土地储备很足，足足有2亿平方米，但考虑到碧桂园过往的战线都是在三四线城市，这2亿平方米的土地储备，未来是会增值还是贬值，依然是一个很大的问题。

　　作为行业龙头之一，碧桂园的债务情况早在2021年就已经出现了些许端倪。

　　2020年8月，三条红线出台，碧桂园此时“仅”触及一条红线，与部分同行相比属于健康，次年碧桂园拿地金额就同比减少8%，但仍排在全国第一，随着楼市整体从2021年加速下行，以三四线城市为主的碧桂园就已经开始面临严重的市场需求不足。

　　根据Wind数据，碧桂园2021年合同销售面积跌1.4%，当年7月开始，销售均价也开始降低，降幅从年中的2%一路扩大至年末的10.4%。

　　这个降幅，还是蛮高的。

　　更不幸的是，2022年这一趋势更严重了。2022年碧桂园全年销售面积同比下降33%，销售金额下降36%，连带着毛利率同比再降10个百分点至7.7%，部分原因就是因为拿地价格较高。

　　随后碧桂园开始节流，减少拿地、减少开工，2022年，碧桂园土地款只有121亿元，同比少了超九成，工程款也少了15%，已施工未取得销售许可的面积规模也同比少了四成。

　　从这些数据来看，很难相信碧桂园在公告中所说的“管理层对市场下行的深度、烈度、持续度估计不足”。

　　此外，碧桂园去年投资活动现金流量44.1亿元，是自2007年以来首次回正，这意味着碧桂园卖掉的资产比买入多，不过截止目前，碧桂园还没有大规模处置物业资产。

　　而作为对比，同行富力、融创早已经开始亏本出售旗下项目。

　　如今来看，未来大概率资产价格还会下降，碧桂园此时还不出手，着实令人难以琢磨。

　　另外，碧桂园还有一个“操作”也值得一提，去年12月，碧桂园主席杨惠妍九折出让碧桂园服务部分股权、直接套现50.6亿港元，并以免息无抵押形式借给碧桂园。上个月，杨惠妍又将价值60亿港元的碧桂园股份捐给由其妹妹创立的国强公益基金会，且该基金会在境外，这由此引发了较大的争议。

　　这一番操作下来，明眼人已经明白了其背后的用途。

　　在一系列调整下，碧桂园如今的总负债从2020年末的1.76万亿元降至去年末的1.43万亿元，减少了3239亿元。

　　在一个本身就需要依靠高杠杆快速膨胀的行业里，碧桂园不是一个例外，就在今年初，碧桂园还认为自己“偿债压力不大”，公司现金能够覆盖短期债务。

　　然而今年前7个月，碧桂园销量继续下滑超三成，超出预期，在这个极度顺应周期的地产行业里，一旦下滑趋势确立，几乎无法扭转。

　　唯一的问题就在于，这种下滑趋势，到底会持续多久？

　　没有人会想地产爆雷，资不抵债，毕竟每一个房企爆雷的背后，都关乎千万个家庭一辈子的积蓄。

　　但市场有时候就是这么残酷，过往的一切激进扩张的行为，最终都需要为其买单，为其付出代价，这种代价不管是对企业，还是对个人，市场都一概同仁，不会有半点偏袒。

来源：搜狐新闻